Recuperarea cheltuielilor restante de la proprietari de către asociația de proprietari

Tematică: Asociații și fundații

În temeiul Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, orice asociație de proprietari are obligaţia de a repartiza cheltuielile comune între proprietari, cu respectarea prevederilor legale privind modul de repartizare a acestora. Aceste cheltuieli sunt legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi de asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Astfel, în funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare pe proprietăţi individuale, cheltuielile asociațiilor de proprietari sunt următoarele: cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale; cheltuieli pe consumuri individuale; cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale; cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari; cheltuieli pe consumatori tehnici; cheltuieli de altă natură.

Asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăţi individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate.

Pentru orice sumă cu titlu de restanță afişată pe lista de plată, asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi. Aceste penalităţi nu vor putea fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

În ceea ce privește procedura de recuperare a cheltuielilor restante de la proprietari de către asociația de proprietari, reglementată în cuprinsul art. 78-80 din Legea nr. 196/2018, o primă etapă în cadrul acesteia este reprezentată de notificarea, în scris, a proprietarului care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului, obligație care îi incumbă admnistratorului. De asemenea, acesta este obligat să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe.

Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier. Această acţiune este scutită de taxa de timbru, atât în primă instanţă, cât şi în cazul exercitării de către aceasta a căilor de atac, ordinare sau extraordinare.

Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.

Autorităţile administraţiei publice locale au drept de preempţiune la preţ egal asupra locuinţelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condiţiile de acces la locuinţele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

În ceea ce privește executarea silită pornită de un creditor împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care este constituită o asociaţie de proprietari, executorii judecătoreşti sunt obligaţi să înştiinţeze în scris respectiva asociaţie cu privire la termenele de intervenţie şi la posibilitatea intervenţiei în cursul acelei proceduri.